云南海南相比云南旅游地产更抗跌|云南旅游|昆明|大理|丽江|自助游全攻略

海南“国际”了，旅游地产如雨后春笋般冒出来，游艇、高尔夫等配套层出不穷，房价也翻了个儿。同样拥有丰富旅游资源的云南，在打造旅游试点省份的契机下，其旅游地产应该从海南借鉴哪些成功经验，又有哪些方面需要警惕，避免走弯路？

　　事实上，同位于中国版图南部的“两南”有很多共同点：它们都是以旅游为支柱产业，旅游地产多是以卖气候、卖资源为主，经济发展缺乏支柱性产业……

　　日前，当记者在网上以海南、云南为关键词进行搜索时，一个有趣的提问引起了记者的关注：海南和云南哪里更好玩？这样一个看似简单的问题，背后却隐藏着另一个深层次问题：“两南”在较为相似的旅游资源之上对旅游群体的争夺究竟应该在哪些方面展开？

　　在竞争的同时，“两南”也有很多方面值得相互学习、借鉴。据记者了解，目前国内旅游地产并不成熟，如何将两地旅游地产的特色挖掘出来，这将是“两南”相互学习、探索的重要方向。

海南靠海是其发展旅游地产的绝佳优势。记者刘欢/摄

　　[海南业界]

　　海南房地产是典型的旅游地产

　　赢在资源+文化+主题

　　在海南采访的短短4天历程中，记者看到了海南一个个拔地而起的旅游地产项目，它们定位高端，在现代建筑艺术的光芒之下，品质感、奢华感扑面而来。在耀眼夺目的外表下，海南旅游地产是否已经形成了自己独特的成功模式，云南旅游地产在发展过程中，有哪些经验值得向海南借鉴？且听听来自海南业界的声音。

　　宝典1：第二阶段，海南地产重视深挖文化价值

　　“海南地产的发展内涵并不丰富，文化品质的提升、相关人才的培养等仍需要花较大的工夫，这对海南旅游地产的发展是一大挑战。此外，海南房地产开发、房价的门槛也要提高，不能都是老年人，都发展夕阳产业了新兴项目怎么做？”总结近年来海南旅游地产的发展，海南金手指投资集团营销总监刘劲松认为，海南旅游资源的特色不仅仅是海，还有五指山、温泉、热带雨林以及民俗风情等，自然景观以及人文特色将丰富人们的度假生活。

　　卡森·博鳌亚洲湾陈姓负责人也持同样的观点。该负责人表示，旅游地产的客户往往不是本地居民，海南旅游地产应该为客户提供更为丰富的度假生活、更全方位的服务。他认为，与第一阶段时期卖资源、粗放型的模式不同，进入了第二个阶段，海南旅游地产在产品、服务等方面的竞争将更为激烈。他建议，业界应该更多地关注旅游地产的第二阶段，做好服务、配套，并将更多的文化元素融入项目中，深挖文化的价值。

　　记者注意到，3月20日，即将在海南召开的首届博鳌国际旅游论坛，它的主题就是“后金融危机时期旅游文化产业的变革”，这表明，旅游文化产业的发展越来越受到关注。

　　宝典2：海南房地产是一种典型的旅游地产模式，旅游地产主题打造方面很突出

　　在旅游地产中营造出特色的主题也是业界看好的一种发展模式。李英姿告诉记者，海南房地产发展主要围绕旅游度假，是一种典型的旅游地产模式。海南旅游地产从前期规划、定位，到产品本身更多地从舒适度、与景观的关联性、与环境的融合度等角度考虑。比如入户花园、观景阳台等的大量利用。另外，在主题打造方面也很突出，可能是游艇文化，可能是佛教文化。通过更多配套的提升，为购房者推售一种生活方式，这一点也值得提倡。

　　此外，记者在采访中了解到，在早期分时度假方式流产、国内度假休闲欠缺的情况下，海南金手指投资集团近日提出了“十年度假计划”理念。这种计划为游客提供了多种多样的节目，度假就像回家，游客有很多项目可以玩，有很多组合套餐供选择，可以选择去多家连锁酒店，甚至还可以学习高尔夫课程。据了解，“十年度假计划”不仅仅只是一种单一的旅游度假消费品，同时也具备了良好的投资价值。每年可以享受海南十天的旅游黄金时段，购卡人可以本人使用，也可以赠送给亲朋好友甚至长辈等，还可以出租、出售等。这种创新的旅游地产模式能否具有持久的生命力，还有待未来市场的进一步检验。

　此外，也有业内人士提醒，海南旅游地产同质化问题目前比较严重，动不动就是强调游艇，宣传高尔夫。应该走出特色路线，拒绝“大路货”，才能形成有生命力的旅游地产。

　　[云南业界]

　　云南旅游地产适合中长线战略投资

　　近日，海南旅游地产的开发模式也引起了云南业界的广泛探讨。日前，记者采访到了中国旅游研究院昆明分院、云南省旅游规划研究院常务副院长姜若愚，请他专门为云南及海南旅游地产把脉、开方。

　　问题1：国际旅游岛营销模式值不值得云南学习？

　　“海南国际旅游岛是除国务院41号文之外的另一个以旅游业为专项的中央文件，营销深度广而深，对海南省及我国各地滨海旅游市场有很大的推动作用。”谈及近日海南国际旅游岛概念提出后在国内外引起的关注度，姜若愚表示，海南国际旅游岛的营销模式值得云南学习。

　　问题2：海南旅游地产中旅游资源被私有化，同质化现象严重，建设出现混乱，云南如何避免？

　　真正的旅游地产，应该是大众全体能够反复、多次休闲度假的资源。但是，现实的情况是，旅游地产在开发过程中出现了很多偏差，最为普遍的问题就是将公共资源私有化了。公共旅游资源被捆绑在房价里面，转变为房地产开发的利润，诸如私家海滩的词汇，常见于各大地产广告中。

　　姜若愚建议，就长远来看，国内旅游地产未来的主流趋势是开发商将大量持有的度假型物业，而非一次性的纯粹住宅项目销售，即盈利模式将向持有性物业的经营获利转变。墨西哥坎昆、香港愉景湾等全球极负盛名的旅游目的地，都是以持续经营作为永续的获益模式。

　　对于如何避免目前海南旅游地产出现的同质化、建设混乱等问题，姜若愚建议，云南旅游地产开发必须重视前期的策划、规划以及规划的执行力度，例如在规划中，开发商需要在长期收益与短期收益中进行平衡考虑，充分考量经营性物业的价值贡献力度，设计合理的功能组合与功能比例、功能区布局、度假物业的价值特点，以及度假风情的营造策略。

　　问题3：如何成功打造云南旅游地产？

　　以旅游资源和组合化为前提的旅游地产，实际上更类似于一个度假综合体的全面开发项目，其间综合的业态不乏住宅、商业、酒店等，它考验的不仅是开发商的人力、财力，更多的是整盘的运营能力。正因为其复杂性，旅游地产在探索过程中不乏失败案例。在不断的摸索和总结中，由于操作空间大，区域成片综合开发模式或称之为一二级联动开发模式逐渐被大型旅游投资项目的开发商们所用，并成为一种比较成功的运营模式。

　　“大型旅游地产的区域成片综合开发模式，可以实现开发商、政府、投资者、游客等多方的共赢。”通过对国内外旅游地产及旅游区域成片综合开发运营模式的分析，姜若愚表示，旅游区域的成片综合开发模式在旅游地产的开发过程中正在被不断复制。他介绍，在这种模式下，开发商通过出资完成地块平整及其他基础设施工作，获得区域土地的开发主导权、规划控制权，政府保留审批权，并与政府达成一定的利益分成，把握地块出让的计划、方式以及条件，确保了开发商对土地的二级开发权，这个阶段开发商可以自行进行房地产开发，也可以适当转让土地。一二级市场的联动最终实现了旅游地产开发利益的最大化。

　　姜若愚透露，由于把握住了区域优势资源，成为开发区域的旅游区域运营商，在后期的土地开发中，旅游收入开始显现，土地增值收益、经营性物业的持有收益等也逐步提升，资金充足的开发商在后期运营开发中才能做到游刃有余。

　　资源对比

　　云南旅游地产资源超越海南

　　“云南、海南都是全国为数不多的具备全球性多元结构度假客人的旅游目的地”。姜若愚分析，云南旅游业的发展以及旅游地产的开发具有很多优势，单从地理版图上看，云南、昆明位于西南边陲，区位优势并不明显。但如果把它放到南亚、东南亚桥头堡的经济版图上分析，正好位于中心位置，战略优势明显。并且，由于云南省所具备的资源与人文多样性条件，使其更具备发展不同模式旅游地产的空间。

　　但云南旅游地产开发存在一些不足，比如，云南是一个单中心的省份，城市人口密度小，经济发展程度不算高。但是，省发改委去年9月份公布的大滇中城市圈发展规划，有望为昆、玉、曲、楚提供足够的投资空间。姜若愚表示：“如果迪斯尼再在中国选点，云南这座连接东盟、拥有立体化物流渠道、区域性资金交易平台和大规模区域性新兴消费群体的桥头堡，可能是它们的首选。”

　　“海南属于热带岛屿，拥有美丽的海滨风光，但是，如果把海南放到亚洲甚至全世界来看，它的旅游资源优势并不突出。相比之下，云南旅游资源拥有多彩的民族风情、秀丽的自然风光以及地质的多样性等优势，共同合成了云南旅游资源天人合一的有机系统，这是其他省份所无法比拟的，它的吸引力甚至超过海南。”对于云南旅游地产的未来发展，姜若愚表示，“我们也可换种视角来看待云南的旅游地产市场，过去二十余年来，云南旅游业的发展处于一个平稳增长的状态，受Sars、经济危机等不利因素的影响较小，即抗跌性强。换句话说，这种平稳的健康增长趋势反映出当前云南省的旅游地产市场并不存在泡沫的风险，更有利于投资者进行中长线的战略性投资。”

　　建言云南

　　卡森·博鳌亚洲湾陈姓负责人：云南旅游市场目前仍未打开，所以说云南旅游业若干年后的发展空间也非常大。最好能够将海南与云南联动起来做，两个省份旅游资源具有很强的互补性，一个是高原，一个是滨海城市。同时，云南旅游市场应该打通与南亚、东南亚的平台。

　　海南金手指投资集团营销总监刘劲松：云南旅游资源丰富，具备打造成世界级度假中心的前景。但是，云南旅游观念比较保守、文化内涵也比较欠缺，未来旅游业发展应突破传统，更多地走出去。

　　海南省美源房地产开发有限公司副总经理李英姿：昆明旅游地产应该更多地在产品主题提炼方面下工夫，提出一些新观念，并做好环境保护等工作。

　　昆明易事达总经理李建：从某种意义上说，旅游地产是一种复合型商业地产，它走的是长线发展模式，短期的投资行为不可能获得成功。同时，旅游地产有着自身的特殊属性，自持才能保证它不变味。

　　昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈：昆明旅游地产开发客源定位要准；避免有独特旅游资源的区域扎堆开发；要做到规划先行，合理布局，避免通过破坏资源来获得短期回报、以人造景观取代自然景点等做法。(统筹：记者万端端杨永静专题采写：记者刘欢）