昆明城改本地开发商各有高招!|云南旅游|昆明|大理|丽江|自助游全攻略

云南信息报　自2003年5月云南省委、省政府提出建设现代新昆明发展战略以来，昆明开始步入了发展的快车道。城市道路的改善，投资环境的优化，市政基础设施的完善，城市绿化的增多，昆明正在向实现“区域性国际都市”这一梦想而努力。

　　在这个过程中，城市人口、城市规模的扩容无疑将给房地产业带来无限商机。

作为城市规划的实施者，昆明本土开发商们深谙此道，他们或谨慎地走着 “开发跟着规划走”的路线，做好现代新昆明建设的实施者与建设者；或另辟蹊径，到州市运作旅游地产；或跳出云南，到一线城市寻找发展机遇……在学习、借鉴先进理念的同时，本土开发商也不断地提升、创新开发能力。正是因为有了他们的努力，宜居昆明的城市规划，正在把一个个梦想从图纸变成“鲜活的现实”。

　　综述

　　面对竞争本土房企各有奇招

　　与发达城市相比，西部欠发达城市拥有地价低、房价升值空间大等优势。搭乘着现代新昆明建设的大船，作为西南门户的昆明房地产市场俨然成为一线开发商眼中的价值洼地。从2003年起，就有大连万达、上海盛高置地，恒大、保利等省外品牌地产商落户昆明。现在，万科、碧桂园、华侨城等全国性一线知名品牌地产商也开始集体进场。在新昆明建设所带来的机遇下，土生土长的昆明本土房企面临着严峻的考验与挑战。

　　有市场就有竞争。不得不承认，外来一线房企有着先进的开发理念和丰富的开发经验，但它同样面临着如何本土化的问题。而本土房地产企业虽然在开发理念及产品创新上还需要再做努力，但却有着“天时、地利、人和”的优势。新昆明建设无疑为外来开发商及本土房企提供了很好的发展平台。要想抓住机遇，在这场房地产开发大潮中立于不败之地，唯有根据企业自身实力，为产品寻找适合自己的开发步骤、战略布局、营销方式，才能抢占市场。

　　时下，已经有一些本土品牌房企开始行动。比如城建股份就开始进军旅游地产，引入悦榕集团这样的国际品牌，全面带动云南旅游由“观光游”向高端度假游的质变；而星耀集团则以房地产为主业，利用资本运营、产业运营和品牌运营相结合，实现其全国性一流城市综合运营商的目标；俊发地产则通过资源整合，倡导“低碳”建筑，力求将“绿色生态”的思想贯穿到房地产开发全过程……各本土品牌房企各施奇招抢占市场，也在为城市建设添砖加瓦。

　　不谋万世者，不足以谋一时；不谋全局者，不足以谋一域。面对新昆明建设的契机，城中村项目改造的进行，本土品牌房企们如何把握时机方能制胜？未来，企业又将如何发展？对现代新昆明建设，他们有着什么样的想法及主张？让我们来听听他们的想法。

　　城建股份

　　实现住宅向旅游地产

　　进军的完美蜕变

　　●出场人物：李捷

　　●职务：昆明城建股份董事长

　　理想和主张：昆明有着春城的美誉，是中国通往东南亚、南亚的“桥头堡”。多年的城市建设，让城市的硬件有所好转。在交通方面，航空、火车、公路都四通八达。投资环境日益改善，市场空间广阔。以昆明独有的自然资源条件，旅游行业应该可以排名全国的前三甲，但却因各种原因没做到最好。

　　在现代新昆明建设的过程中，昆明开发、培育和创新旅游品牌的设想早在前几年就已付诸实施，但还有很多资源没有得到共享与整合，由此导致了旅游产业链提升较慢。如果能把地产开发与一些有特色的旅游景点进行有效的资源整合，无疑能带动片区经济及旅游业的提升，提升昆明城市形象及知名度。

　　作为城市建设的主力军，城建股份在去年就已开始进军旅游地产行业。去年7月，城建股份与悦榕集团共同打造位于澄江的抚仙湖悦椿度假酒店。去年8月17日城建股份与悦榕集团展开二次合作，在北市区铂金大道运营昆明悦榕庄和昆明悦椿酒店，并签署了城建股份在大理、元阳两个项目的管理协议。

　　悦榕集团的进驻对于提升昆明乃至云南旅游业的品质、提升云南的城市形象有着积极的促进作用。通过把悦榕集团屡获殊荣的亚洲SPA疗程和备受赞誉的服务理念引入昆明、大理、丽江等城市，可以带动片区旅游产业服务的升级，加速片区产业链升级换代，品牌旅游地产项目的介入，将会对区域内的交通、市政配套得到改善。借助悦榕集团对于国外市场强大的营销宣传渠道，也能带动欧洲、日本、新加坡等地的外国游客进入昆明，刺激旅游收入增长。对于本土的一些开发商来说，也可以学习到悦榕集团先进的管理及服务理念，为更好的融入现代新昆明建设提供了范本。

　　星耀集团

　　企业发展

　　应以“城市运营”为主

　　●出场人物：颜勇

　　●职务：星耀集团总裁

　　理想和主张：这两年昆明基础设施的投入非常大。多个道路改扩建工程、二环快速通道的通车，轻轨一、二号线的启动，昆明的交通枢纽日益完善。再加上市政府搬迁对新城建设的带动， 2010年新机场的开通，现代新昆明建设的发展已经步入一个快车道。

　　在昆明城市高速发展过程中，开发商在城市建设中的作用，更应该站在对“大昆明”战略清晰理解的基础上来进行，紧跟城市发展脚步。对郊区大盘的运营，可以考虑大配套公建，降低投资风险，并且还能承担区域内公共设施建设的责任，加速片区配套完善的作用。比如说新亚洲·体育城中大体量的商业、体育场馆，引进的学校及医院，就对项目所在的东南板块人居环境有了很大提升。随着片区内其他品牌开发商项目的完善及运营，未来的昆洛板块将成为连接昆明主城与新城的又一核心区域，对昆明经济发展起到巨大的带动作用。

　　城市管理是政府关注的一个重要问题，每一次人大开会，有一半提案都在城市社区上，都在城市脏乱差问题的治理上。作为一个有责任的企业，我们不仅要积极参与城市建设，也要把城市综合体规划好、建设好、运营好、管理好。其实这种尝试，早在我们建设新亚洲·体育城项目时，就已经开始了。新亚洲·体育城商务办公区，有将近22万平方米，到目前为止，已有近400余家公司即将陆续进驻，它可以提供就业岗位2万个，容纳社区人口8万户，还可以提供1万个物业和服务就业岗位。成熟商业及城市综合体的运营，对片区生活配套以及产业的带动能力值得肯定。

　　星耀集团旗下的新亚洲·体育城与天津星耀五洲两大项目，助推了中国城市化进程快速发展。未来，星耀集团将以“城市运营”为主，以房地产为主业，利用资本运营、产业运营和品牌运营相结合，向“全国性一流城市综合运营商”的目标迈进。

　　北客置业

　　布局北市区打造“城市副中心”

　　●出场人物：仲海涛

　　●职务：昆明北市区客运有限公司总经理（以下简称北客置业）

　　理想和主张：10年前的北市区处于地产开发的启蒙阶段，虽然已有江东等龙头企业从事房地产的开发，但大多是以住宅为主配以少量社区商业，大型的商业项目几乎为零，更别说复合型的地产项目。从1998年开始至2004年底，在开发地产项目的体量上，北市区连续七年稳坐昆明地产开发区域的霸主地位。住宅林立，入住人群开始增多，但商业空白一直是上至政府，下到市民的‘心腹大患’。

　　2005年，昆明的城市规划开始有了改变，北京路改造开始，东三环开始修建。此时的北市区的商业格局开始悄悄发生了变化，商业尤其是餐饮和娱乐业已经有了一定的规模。

　　城市的发展也促进了城市规划及定位的更新换代。也就是这个时候，昆明的北市区被定位为昆明的城市副中心。新昆明建设为北市区带来新的商机，于是北客置业邀请了风之铃企划、怡成建筑设计机构、上海三千越甲商业投资管理咨询担当军师。经过一系列资源整合，在颠覆了 8轮项目规划后，涵盖了商务、商业、居住等业态的“欣都龙城 (论坛新闻)”终于出现在昆明人的视野中。

　　“欣都龙城”将打造一座高达186米的北市区地标建筑——186财智中心甲级写字楼，是迄今为止昆明通过规划审批的最高建筑物，对提升北市区的城市形象起了重要作用；为紧贴新昆明发展战略，项目中10万平方米的商业招商范围覆盖了全国，乃至国际范围，通过通过引进国际一线品牌，向世人推销昆明。

　　如今的北市区，正处于由居住型区域向市场化、多元化、现代化商业中心转型过程。可以预见的是，北客置业北市区的商业布局一旦成型，将使区域商业更加成熟，北市区的城市副中心功能将进一步得到巩固。

　　俊发地产

　　今年主打“低碳”牌

　　逐步实现企业责任感

　　●出场人物：赵彬

　　●职务：俊发地产CEO

　　理想和主张：城市变化，方向在哪儿？身处城市变化发展之中，每一个市民都非常憧憬未来的昆明。在昆明的城市规划中，“宜居”、“现代化”、“生态”、“和谐”“商业繁荣”将是昆明发展的方向和重点。
现在的昆明，已经开始通过产业结构的调整使城市布局更合理更科学。将布局不合理的工厂或市场搬迁，新兴产业将进园区，昆明主城和呈贡将以第三产业为主体，都是为了使城市布局更合理、更宜居。

　　昆明将朝着更加现代化的方向发展，还体现在城市“低碳”环境的营造，时下政府方面已经加强生态建设，比如说加大以滇池为核心的湖泊的改善和治理，逐步完善城市绿化系统，鼓励建设“有活力”的综合社区，让城市和社区集约化发展，推广循环和更加节约的能源使用方式。作为现代新昆明建设的一分子，俊发地产一直把为城市、为客户提供生态宜居住宅作为企业开发的核心内涵，强调以生态价值提升宜居品质。12年来，俊发地产始终坚持精品战略，突出规划合理、景观优美、设计超前、物管贴心的优势，不断创新理念，先后向市场奉献出了众多生态理念突出、生态环境优良的精品项目。这些项目不但为人耳熟能详，更极大地改善了昆明城市人居环境。

　　俊发地产专心致志地打造高品质生态居住区的本身，就表明了企业在建设宜居城市责任感方面独特的价值追求，而积极参与城市生态宜居建设，则是俊发地产逐步与社会形成契约精神的高度对接。2010年，是俊发地产的“产品提升年”，公司也将顺应现代新昆明建设的发展思路，全面致力绿色、低碳、环保的产品建设，建立产品研发基地，探索和推广新技术、新材料的运用。把保护地球环境、节能、节水、节省资源、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等“绿色生态”的思想贯穿整个开发过程，为迈向全国市场打下坚实基础。

　　世博兴云

　　偏重旅游地产、商业地产

　　●出场人物：郭辉

　　●职务：云南世博兴云房地产有限公司（以下简称世博兴云）营销策划部经理

　　理想和主张：2003年，省委、省政府确定了现代新昆明发展战略。这一战略，指明了昆明发展的方向。通过几年的埋头苦干，现代新昆明城市面貌跃上新台阶，市容市貌有了较大改善，城市功能明显提升。

　　城市的扩张催生了地产板块的产生，不管是市中心还是二环甚至三环，各色楼盘遍地开花。一些本土房企的加入，让昆明的居住环境提升很快，陆续出现了以翠湖、滇池、世博板块为代表性的宜居板块，这些各具特色的片区，以优势自然资源、独具风格的建筑品质，成为昆明的一张城市名片，为昆明城市形象加分不少。

　　以世博生态城 (论坛新闻)为例，世博兴云先后邀请了国内外百余位建筑、规划、景观、社会，经济等方面的大师和专家加盟，制定“可持续发展绿色生态社区技术规程和评价体系”，寻求到了适合昆明本地条件的绿色建筑适宜性生态技术。可以这么说，很多本土开发商在绿色建筑、住宅的科技含量上的创新及尝试，对房地产行业起到示范作用。近年来，陆续涌现出来的很多新盘，走的都是环保、生态住宅路线，吸引不少外地人来此置业，城市知名度得以提高，城市的居住环境得到改善。

　　如今，昆明世博片区已成为生态住宅聚集的板块，但区域内却缺乏像样的、够档次够标准、够规模的商业配套。在新昆明建设的过程中，世博兴云的企业发展方向也在发生改变，将转向旅游地产、商业地产开发。

　　打造一个城市的商业区需要较长时间，还需要在人气指数、环境氛围、业态构成、经营模式、目标市场进行认真研究和努力经营。世博兴云将继续立足世博板块，打造一个涵盖休闲、娱乐、商务中心等为一体的商业项目，满足周边高端楼盘高级商务休闲需求的同时，为城市商业配套贡献自己的一份力量。

　　天润源

　　整合资源

　　强化商业项目开发运营

　　●出场人物：李小蕻

　　●职务：云南省天润源实业股份有限公司董事长

　　理想和主张：近年来昆明城市建设开始大踏步前进，绿化、交通改造工程大兴土木，城中村改造工程也在一天天的进行。但是，新昆明的建设中也存在着一些问题。比如说昆明产业集群分区不明显、绿化管理跟不上、二环以内物流城较多等众多客观原因成为制约城市发展的最大障碍。而城中村改造中牵涉的被拆迁人及拆迁人之间的关系也因涉及到各方利益，而让众多开发商一直迟迟不敢下手参与改造。

　　但是，新昆明的建设需要众多企业的参与，各个片区需要有产业的支撑也才能形成居住需求，带动地产商进驻开发；城市居住环境的改善及提升，也得依赖于城中村改造与环境的和谐进行。而这所有的一切都需要走“规划先行”之路。这个规划也不是短期内的规划，而是放眼于十年后城市发展的规划。

　　一直以来，昆明一直号称自己是宜居城市，大多是基于它四季如春的气候，这是上天对昆明人的眷顾。自然资源固然具有唯一性的稀缺特质，但要成为一个宜居城市还必须同时把历史文化、历史沉淀、交通快捷、商业繁荣、产业集群的规划化等提上议程。或把物流区迁出城外，或加快城市交通、地铁物业的建设、或完善城中村拆迁改造政策的前期规划，同时邀请一些规划专家为城市建设出谋划策，杜绝城市资源、商业业态的重复建设与浪费，这样，新昆明的建设将会更加美好。

　　现代新昆明建设过程中，给本土房企提供了很多机遇与挑战。天润源集团在参与城市建设的过程中也找到了适合自己的发展方向，今年公司将会继续加强跨行业的资源整合能力，强化商业地产的运营。从开发商向产业平台运营商转变，这也是天润源集团今后的一个发展方向。除了目前在售的溪麓·南郡 (论坛新闻)外，天润源集团已在着手筹划两个新项目：一个是商业综合体，一个是翡翠加工产业平台项目。

　　百大地产

　　落子“空港经济走廊”

　　引导市镇开发

　　●出场人物：百大地产

　　理想和主张：纵观昆明城市的发展轨迹，曾经的昆明如同被围墙一点点圈起来的围城，由于主城区内人口剧增，交通拥挤，让昆明显得局限、窄小和拥挤。如果将昆明的主城中心区看做是昆明市的心脏、滇池看做是昆明市的肺，昆明无疑已经为过去的快速发展透支了健康，并迫切需要向外扩张。从地域特点上来说，昆明的城市构架往北是断头路，往南是滇池，有条件实施成片开发的就是往东南方向的呈贡新城和往东北方向的空港经济区。这意味着昆明主城单中心的格局，未来将演变成以主城、呈贡新区、空港经济区为核心的开放式网络城市空间结构。昆明城市向东拓展已毫无悬念。

　　众所周知，机场作为一个城市和地区经济发展的“引擎”，将为当地的经济带来无限的提升动力。而昆明新机场的建设，正是催生昆明空港经济区的原动力。早在2006年，百大地产跟随现代新昆明建设的步伐，落子城东北的双龙乡野鸭湖区域。在野鸭湖别墅的开发上，百大地产制定以“野鸭湖”为核心， “一湖三中心”的总体规划，在社区中拟建度假服务中心、运动康体中心和高端居住中心。从此可以看出，开发商为片区环境及居住品质提升所付出的努力及带动作用。

　　时下的空港经济圈中，已经聚集了以百大地产为首的多个品牌开发商。未来5年内，各品牌开发商们为片区打造着一个个集国际产业集群、高端商务、高端居住为一体的城市支柱型片区，有效带动空港经济区区域环境的提升。随着片区内各大地产项目的成型及市政配套的改善，空港经济区势必发展成为以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。

　　奥宸地产（集团）

　　积极参与城中村改造

　　立足资源整合商

　　●出场人物：刘志超

　　●职务：奥宸地产（集团）有限公司营销总监

　　理想和主张：曾经的昆明主城区249平方公里范围内有336个城中村、占地面积近18平方公里，容纳了110多万人口。“握手楼”、“接吻楼”在城中村比比皆是，一度是城市化发展中的障碍。

　　在我看来，城中村改造是推进城镇化、房地产市场健康发展的重要举措，也是建设资源节约型、和谐社会的需要。城中村改造也为很多房地产企业提供了良好的投资机会，但由于多数项目都是综合性的，除了资金、实力外，对开发企业后期的营运、管理能力都提出了更高的要求。

　　政府搭台，企业唱戏。“城中村”重建是一项真正的民心工程，奥宸地产（集团）以战略的眼光认识旧城改造的重大意义，积极参与到“城中村”改造工程中来，将社会责任置于经济效益之上。目前，公司已签订了棕树营“建工新村”——“奥宸城市广场”旧城改造项目协议、昆明红庙社区“香缇·玫瑰”。这两个城中村项目将打造成为集商务、居住、商业等多功能的城市综合体，大大提升区域居住环境及品质。

　　现在的奥宸地产（集团）已经成为云南房地产品牌企业，在创造企业自身价值的同时奥宸地产（集团）不忘回馈社会，除积极参与城中村改造外，公司也将以“深圳、北京、昆明”为基地，立足于“资源整合商”的企业定位，形成“住宅地产+商业地产+文化旅游地产”的开发模式，及“多城市、多项目”的发展格局。