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去了惠阳淡水,吓了一大跳

更新：2017-08-26 15:24【惠阳区地名】

导读：◆◆ xsw1 加关注金币： - 级别： - 积分： - 注册时间： - xsw1 积分： - 注册时间： - 11楼只看此人 2007-07-08 07:12:19 三线的城市被媒体引导的让周边城市一些脑子发热的投资者发蒙，把

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11楼

只看此人

2007-07-08 07:12:19

三线的城市被媒体引导的让周边城市一些脑子发热的投资者发蒙，把惠阳大亚湾的一手房价格暴炒到了和一线深圳的价格相接近。惠阳及大亚湾能和深圳相提并论吗？深圳价格的提升，在于上千万的密集人口的国际大都市，是已经历了26年的特区飞速发展过程，土地的稀缺，人口密集度全国最大，供应和需求差距拉大，而导致近2年的楼价飞涨。而惠州惠阳淡水26年来的人口还不到十万人（足以说明落后程度），惠阳淡奥地区的城市化发展才刚刚开始启动。说的确切点还是个经济落后的小镇（落后深圳20年），一手房价最高价格也已经达到了接近2万一平方（如：棕榈岛高档楼盘最典型，每月的管理费高达 3.5/平方米，真是富人居住的天堂），交楼时，还要付你都无法想象的各项事先没有告知的很多深圳楼盘都不收取不合理的费用达到总房价款的6%左右，而且绝大多数的楼盘还是什么都没有的毛呸房，等你装修好了，我看和深圳的价格相差无几，深圳人在惠州购房有几个是要居住的呢，绝大部分是投机，现在再去买楼做投资那风险就不用说了，远远超过了在深圳的风险。如果是三年前买的房（那个时候最高挡楼盘也不超过3000一平方，更多的是在2000左右），那你要是投资者，现在就是最佳的出手机会，就不知道有没有哪个傻瓜会接手已经超过5000以上的价格了，见好就收，才是真正赢利的投资者（就怕你出手时是有价无市）。纵观淡水及大亚湾的发展历史，今天的房价，就相当于当初91~93年的狂炒地皮的泡沫经济，让多少人付出了惨痛的代价后低迷了十年有余。如果说3年前在惠阳地区置业投资房产还算明智之举的话，那么如今房价暴涨到5000以上再进行投资，那就要做好买单交学费的准备了。按现在惠阳淡水的正常发展，楼市应该是在3500左右，现在的一手房产楼价风险已经不言自明了。投资者应该考虑把眼光放在二手房产上，这个市场还是没有被人为暴炒，属于遗忘的角落，谁要是抓住这个商机，利润的回报也可能会更大，风险会更低。 -------------------------------------------------------------------------------- 让我们来比较一手和二手房的价格比吧：以一手东方新城的现在均价11000元/平米计算，买98平方还未建好的毛胚房（商品房一般还有近20方的分摊面积，实际使用面积才80方），总价款：98×11000=1，078，000元。以装修费用500元/平方米计，要4.9万，合计：112.6万元。管理费要1.8元/平方米。而东方新城直线距离不到一公里的惠阳老城区桥背街近期要出让的一套占地面积约120 平方米，建筑面积约490平方米的独立楼，仅46万。不算地皮价（政府已经不出售小面积再让个人建独立楼，只有过去个人已经拥有的二手地皮，现在出售价都要在2000元以上，仅地皮价就值24万），46万÷490平方米＝938元/平方米。如果把整栋楼也按500元/平方米进行从新高档次装修：490×500=245000元（24.5万，相当于地皮价款）总计：46万+24.5万 =70.5万元。也就是说用70万就能拥有一栋490平米的较高档次独立楼，是东方新城面积的五倍，价格还能节省：112.6万元-70.5万元=42.1万元。还无管理费在看回报价值，东方新城属于秋长地段，还不属于淡水中心区域，周围没有一点人气和商业气氛，出租按2000元/月（租金相当于20元/平方米），112.6÷2.4/年租金.约47年才能收回本金（要是计算利息的话，那成本就更高，50年都难以收回成本）。而且你也不可能到惠州享有5+2的生活度假方式（你已经把全部的房产出租了）。如果490方的独立楼也按20元/平方米出租的话，那么490×20元/平方米=9800元/月。6 年就能全部收回投资本金。如果你要是想经常到惠州居住或度假，可根据自己的实际情况，还可以留一套90方自己居住，其余400方出租。该独立楼的位置离淡水最繁华的中心地带仅 600米。还离惠州市重点改造的惠淡大道近在咫尺。周遍环境旺中带静。假如一手市场保持现有高价位，必然会带动二手市场的低迷价格的提升，如果二手市场均价上升到一手市价的1/3，也就是3500元/平方米的话，那么这栋现价仅46万的独立楼的回报价值是多少？ ================================================================================ ◆ 惠州市惠阳区淡水桥背房产一栋，建筑面积约490㎡，参考价46万元，不包过户。有意竞买者请持有效证件于2007年7月11日16：00前办理竞买手续。看样时间：2007年7 月10、11日。联系电话：0752—2671912 -------------------------------------------------------------------------------- 近期还有以下房产： * 三栋市场五层房产一栋，建筑面积489.4㎡，参考价：105万元； * 惠州市仲恺工业区房产一栋，建筑面积约900㎡，参考价：155万元； * 惠州市大亚湾经济开发区西区富口村太平地段的土地一宗，占地面积为120㎡，参考价30万元，不包过户了； * 位于惠州市大亚湾经济开发区西区镇观山仔的土地一宗，占地面积为126㎡，参考价 31万元，不包过户； * 位于惠州市大亚湾经济开发区西区镇上扬养公坑的土地一宗，占地面积为100㎡，参考考价33万元，不包过户。以上标的详细信息和更多招商信息，欢迎登录：http//www.bailida.net ================================================================================ [炒楼无罪](2007-7-5 15:31:18): 惠州以烂盘为主，难得有几个顺眼的。深圳的泡沫是深圳人炒的，惠州的泡沫也是深圳炒的，惠州的泡沫绝对比深圳大。 [johnz](2007-7-5 16:09:06): 媒体啊，关心大众，能否多一些实事求是，不要为了吸引眼球，不负责任的喊口号，你们一边带着人到异地置业（炒楼），一边又叫大家不要在深圳置业（有风险）。一边把周边或内地一些下三烂的城市房价推高，一边又说深圳房价会跌？你们是在引导大家置业还是在误导大家置业？你们是在为大众利益出发，还是有个人原因呢？ [fred_mark](2007-7-6 15:44:22): 观念正确，论据错误，别拿惠州跟深圳比，三线城市和一线城市有可比胜吗？ ■惠州房价多便宜这些数字是我们踩盘中了解到的，不一定很准确，但也差不了多少吧。惠州的东方新城，据说均价11000元/平；惠州的润园，据说均价7500元/平；惠州的帝景湾，据说均价7000元/ 平；惠州的金旺花苑，据说均价6000元/平；惠州的荷兰水乡，据说均价6000元/平。说到这些，肯定会有人提出，惠州还有更低楼价的楼盘，你为何不提？这些呆子，对于一些垃圾楼盘，有必要提吗？或者说拿惠州的一些下三烂楼盘来和我们国际大都市比，那不是傻瓜是啥？比如最后那个均价6000元/平的盘吧，那个盘的品质和深圳关外的如龙岗镇的水岸新都比如何？说实话，不如我们龙岗的那个。但价格呢？相差不大啊。各位老大。我以为惠州的房价有多便宜，原来如此。就说前面几个吧，价格7000元/平。比配套，这些地方不要和深圳关内比，就是和布吉、龙华比也没有优势。更何况，我们的布吉还在建地铁，那个惠州会修地铁吗？而布吉的楼盘不过一万元/平。比承接力？要比吗？不要吧，浪费精力。 ------------------------------------------------------------------------------- [高雄人李察](（2006-3-28 23:58:15） well ,　是面向飯店的其中一間。。。。九千是含裝修與家電家私。。。這個月開始收租了。同時也要開始付貨款了。三成首期，雜費高達九萬元（很多都是深圳不會交的錢與項目，看了火大，銀行評估就要一萬六千元，拷！）貨７０萬　１５年／　每月交５９３５元。頭款３０萬房租　６３３２元，但是簽約後才跟我說要付政府租稅９％，行政費加上設施使用費９００元與管理費差額１１０元。故只是實收到５０００元。。。。火大！！希望這里房價不會崩盤，我就死定了。虧死了！！鳴！！隨時還可能住戶退租。現在心里七上八下的。。。。。 [高雄人李察](2006-3-28 23:59:29): 不知道地鐵三號線是否真會到惠州？！現在布吉這里都停工了。應是要先征地吧？！去淡水走高速現在來說是很快，且沒車。只是路費油錢較高，另外還要被照相。真慘！！下次去惠州辦房子的事時，還要去交罰款。。。。哎。。 [高雄人李察](2006-3-29 0:06:30): １１０平方米，在三樓的小高層，這里本來就是全惠州最貴的房子。以前一開始好像是五六千元吧？！這幾年漲了很多。。環境是在球場里，本來就算是豪宅啦！不過，我昨天看合約。。。產權只到２０６４年了。昏倒！！當時我要買的時後，我在那里打電話給買了振業城的同事，他說叫我別沖動，先回來深圳，他帶我去看振業，一平方米七千五。。。我沒聽還是付了訂金　，那知道他們寫了定金，不能退了。。。。又催我另交二萬隔天。我又付了。。。結果簽約時，與賣房子的人說的全都不一樣了。。。租金七千變成六千三。。。還要扣一堆錢只能收到五千。。可怕的是，中海殼牌已不租了。。。。天啊！我好後悔啊！這個月初，同事電話告訴我，振業城他的那間連體別墅，每平方漲到九千八了。賺了四十幾萬，他都還沒裝修。。。。就賺了這麼多。。。。更後悔了。。。。怎這笨？！下次要小心，等兩年後，房子可以賣之後，我要快點脫手才行。希望別虧太多就好了。。。。。當初三萬元虧了就算了。現在搞得經濟緊張。。。另半島一號的還是觀望好了。這陣子漲勢太快，有點危險。。。主要還是資金已押入太多了。過兩年深圳龍崗的脫手或是賣掉可園後有筆錢再說吧！ [高雄人李察](2006-3-31 0:12:31): 哇！你買的早歐。我總價近百萬，辦到好都一百○七萬了。(七十萬按揭) 我是要簽約時才說租約到期了，但是現在說是唯一的一間有繼約的，誰相信現說又延至十一月一日啦！可是又寄單來說隨時可以解約，真不知道他們賣什麼藥啦！如果說沒租的話，那簡單，我就五千元讓人間幫忙租，應可以租得出去。反正也差不了多少租金啦！現實收也就是五千呀！。。。 [ybd1977](2006-3-31 0:48:19): 你的位置比我的好，我在里面的枣林径18号，位置比较偏。当时也是因为价格、租约等问题，和JS扯皮了几次。