关于在丽江开客栈的可行性分析(转载)

导读：丽江说穿了是个培养懒汉的好地方,一个年轻人在这里容易消磨意志,有坠落成一个社会混混的危险.但如果你在外面的世界感觉压力太大,把这里作为休闲的地方确实是非常好.当然,你如果

       丽江说穿了是个培养懒汉的好地方,一个年轻人在这里容易消磨意志,有坠落成一个社会混混的危险.但如果你在外面的世界感觉压力太大,把这里作为休闲的地方确实是非常好.当然,你如果是想来丽江创业与休闲生活二不误,在这里开个客栈也确实是个非常好的选择,不过现在再在丽江开客栈风险也越来越大,门槛也开始变得有点高了.
　　
　　 据有关统计,05年来丽江的游客已经突破了四百万,但事实上整个丽江城几乎都是由客栈、酒店和商铺组成,这酒店客栈的价格已经做到了极低点。象现在淡季，古城的标间价格一般在50-80元，(根据地段不同高低有区别)新城一般在50--120左右。古城的客房基本上没有空调，有的配电暖气，有的则是光配一电热毯，北方人过习惯了暖气房的生活可能吃不消，因为冬季阳光时间短，阳光一收就冷了。散客一般都是住在古城客栈里，旅行团因为人数多管理需要基本上住在新城，上档次的宾馆基本上有空调，私人的小宾馆配空调的少。一年中暑假和寒假属于旺季，古城客栈价格标间150--200左右，新城250-400左右。
　　 目前在新城转让一家手续设备齐全的客栈，在四方街周围的一般六七个标间，加上三五个普间的客栈，转让费基本上20万以上，年房租金4万左右，因为害怕房东老是来骚扰，常常喜欢二年三年一交，省得房东来找麻烦。也有朋友在北坡南门等处租了民房不办执照依靠网络平台来招揽生意，算是自住与经营二不误型的,这里房租一般三万左右，一般最少三年一交，有的甚至五年，加上装修和相关设备用品三到五万左右，但这种没执照风险较大。因此在丽江开个客栈至少投资二十万左右。
　　 丽江古城的电费是八毛多，水费连排污费三块四一吨，税收一般按床位收取，服务员小妹小弟的工资包吃包住四百到五百，整个费用一般一月要二千多块三千左右，加上房租，一月一般六千左右可以保本。除了客房收入，一般入住的散客都会去雪山泸沽湖香格里拉等地旅游，如果介绍给旅行社会有一点小回扣收入，所以单纯从收入上来说，不去计算转让费的成本，一年挣七八万问题不大。但如果考虑到转让费成本，那就风险比较大了，去年初丽江客栈的转让成本还是在十万左右，一年时间提高了一倍，而且还有上涨趋势。最近我在古城许多地方都看到有一些房子在装修和转让,新开的客栈数量在不断增加,但这个似乎还是比不上来丽江游客的增加吧.
　　 大理到丽江的铁路据传会在今年底开通，听起来似乎来丽江旅游的人会更多，因为开客栈的老板们都认为在奥运会之前丽江的上升趋势是没问题的，奥运会之后就难说了，我个人也这样认为，所以从开客栈的角度来说，风险主要是转让费.如果是没有生命力的东西,那转让费就犹如击鼓传花，本地人的的欲望在不断地升温，造成了古城内客栈和商铺的经营成本在不断地攀升，一旦无利可图时，经营者便会开始撤退，丽江再美，离开了旅行社，离开了服务业，那再美的丽江也不会有人来了，这点从昆明、大理、西双版纳、贵州等地以往的火爆和今天的冷清可以得以印证，所以说在目前这个价位接手丽江开客栈风险多大就看转让费的多少了。我个人认为，按每间房一万五左右的转让费还是可以承受，超过这个数就难度系数偏高了。但目前丽江的客栈转让费基本上不低于二十万，如果你经营二年再转让，你只要判断四年内丽江是不是还有生命力就不怕转让费没人接手了。丽江的古城保护确实是不错的,其独特的旅游资源也远非江南的乌镇周庄一类可比,一个这里特定的夏天不热冬天不冷的气候,少数民族地区传统古老的文化风俗又无所顾忌的民族习俗,加上特定的茶马古道的地理位置和来自世界各地不同的文化背景的人们聚集短期休闲等特质都注定了丽江成为当今中国唯一的休闲旅游胜地.从综合情况分析,丽江应该是有较长生命力的.
　　 丽江的客栈是追求生活品质人创业生活的一个比较理想的投资项目 。

在客栈的正常运营中，能源费用是很大的一项现金支出，一般占到，占费用总支出的４０％，是左右利润的关键因素。
 
在网络上介绍宾馆酒店如何节能的文章已经有很多，本文主要针对丽江的小型客栈，结合丽江本地情况提供一些可行性强的节能窍门，针对大中型宾馆的节能措施将在以后的文章中专门论述。
一、充分利用太阳能：
1、作为光源：丽江地处高原，光照充足，房间窗户可加大面积，白天利用太阳能照明，减少灯光耗电量。
2、作为热源：在可以安装太阳能热水器的区域尽量使用太阳能提供热水，但由于夏季旅游旺季时经常下雨阴天，因此须配合热泵等其他热源做补充。
 
二、做好保暖措施：
丽江夏季气温不高，无需提供冷气，而冬季日夜温差大，白天日晒强烈，夜晚寒冷，因此建筑设计应注重保暖功能，充分吸收白天太阳热量，可减少夜晚供应暖气的能耗。
1、建筑墙体采用“土坯墙”：在丽江的乡村，到处都能看到传统的土坯墙，这种土坯墙能起到很好的保暖效果，但是新城区的建筑反而放弃了这种节能的传统，新建的砖混水泥房子保暖性差，晚上会异常寒冷。在丽江一家新建的五星级酒店，我们看到设计师很好的利用了这种传统土坯墙，不但体现了当地传统文化，还起到保温节能的效应，其实是一举两得的好事。
 
2、内部装修多用木质材料：木质材料有很好的保温性能，例如木地板、木窗框、木天花等等，同样的房间，木地板比瓷砖地板感觉温暖很多。
 
3、安装双层玻璃窗：普通玻璃保暖性不强，专门的保温玻璃造价又贵，这里介绍一个很简单的方法——同一个窗口位装上两层玻璃窗，建造成本是贵了，但可以保温，又能隔音，不但节约取暖能耗，还提高了客人的满意度，也是一箭双雕。
 
4、客房门框贴上密封条：暖气会从门缝中白白跑掉，贴上密封条，既保暖也隔音，同样能省不少。
 
5、热水管道包上保温棉：在输送热水的水管外包上一层保温棉，既能减低热量散失，又能防止冬季结冰，延长水管使用寿命。
 
三、其他方面：
1、公共过道照明灯加装红外控制器，人来开人走灭，防止长明灯。
2、使用低压泡沫淋浴头，这种新型淋浴头可以在水流中加入气泡，在不影响淋浴效果的前提下可节水30－70％。热水用量减少了，也等于降低了加热的能耗，节水又节能。
3、户外部分用太阳能灯照明，白天吸收太阳能，晚上照明不耗电。
4、采用中央空调的客栈需经常清洗风机盘管，可提高供暖效率，减低能耗，并能防止滋生细菌，污染室内空气。
 
但是要记住：注重节能的同时，决不能降低客人的满意度，因为丽江客栈竞争很激烈。只有不影响服务质量的节能才是有效的。
 
 
去丽江开客栈有2种方式，一是转让正在经营的客栈，二是租用古城民居自行改造成客栈。这2种方式到底哪种好呢？
一、转让：

除了给房东的房租外，还需要付一笔转让费给原来的经营者，然后工商税务zheng件上的名字可以变更为你的，在法律上你拥有客栈的经营权。

1、哪些因素会影响转让费的多少：

①标间越多，转让费越高。现在客栈竞争激烈，自带卫生间的标间与普通间房价差不了多少，游客一般都选择标间。而古城由于原来没有下水道，普间改造成标间成本很高，工程很麻烦，要自己挖化粪池，拉运土石的拖拉机进古城还要申请进城许可zheng，而且古城巷子窄，拖拉机进出很不方便。修建几个洗手间就要花几W银子呢！因此是标间还是普间对转让费高低影响很大。但从以后经营角度出发，标间尽管贵也是值得的，因为差不多的价钱，游客肯定选择标间，洗澡上厕所都方便嘛！

②与房东的租房合同还剩多少年，剩的多转让费越高。

比如上一手老板与房东签订了10年的租房合同，已经经营了5年，还有5年到期，那你转过来还可以保证以同样的房租费经营5年，如果只剩1、2年就有太多不确定因素了，因为房东到期后可能会涨房租，也可能另有打算，不再续租给你，那风险就很大了。因为到期续不了租的话，房东会收回房子，你就不能转让给下一手，连转让费都亏掉了。

③装修档次越高，转让费越高。上一手老板花了多少投在装修上，转让时自然要收回来。

④经济持续景气的话，转让费越高。大家对将来的预期好的话，有更多的人想接手，转让费也就水涨船高了，预期不好的话，想转出去都不一定有人要。

2、转让的好处：

①可以使用现成的zheng件：

在丽江古城开办客栈除了要办理工商税务zheng件外，还要去古城管理局办理准营zheng，这个zheng才是最难办的。一是现在丽江政府限制在古城新增商业户，而鼓励商户往南门小区、玉河走廊发展，因此古城新增的商户申请准营zheng都比较困难，走后门都不一定能办下来。

②拥有老住客的口碑，上一手经营已经积累了一些住客的口碑，可以带来更多客源；

③可以延用老员工，熟悉情况，也有经验。

二、新建：

1、新建的好处：

①无须支付大笔转让费；

②直接与房东签订长期租房合同，风险更小；

③可以按自己的设计进行规划和装修，更符合自己客源的定位，装出自己的特色；

④自由选择供热供暖系统，例如使用地暖的话只能在装修前铺设，转让的话就很难加装了，除非重新改造。

2、新建的坏处：

①需要投入大量精力，除了设计装修、安装设备外，还要办理zheng件；

②耗费大量时间，从规划、设计、装修、安装设备，加上办zheng，最起码要花3个月时间。

③新客栈没有口碑，要快速进行推广，除非拥有自己的客源；

④需要培训新员工，要找到专业和有经验的人来负责日常管理。

三、两者比较：

可见，转让客栈省事快捷，接手既可经营，但自由度小。新建客栈麻烦事多，但自由度大。

要根据自己的计划、资源来进行选择，如果只是想来丽江呆1、2年，适合转让；如果是打算长期投资，适合新建。

个人投资者资金不多，资源、关系不丰富的适合转让。

企业投资者资金雄厚，人力资源、客源丰富的适合新建。

一、条例中“丽江古城”具体的范围：

本条例所称丽江古城，是指位于丽江市古城区、玉龙纳西族自治县行政区域内，列入联合国教科文组织《世界遗产名录》的大研古城（含黑龙潭）、白沙民居建筑群、束河民居建筑群三片区域。

二、房屋的修建应保持原有的风格：

条例规定“丽江古城的修建活动应当按照保护规划进行，保持原有的总体布局、形式、风格、风貌。”原则上不允许拆除重建，只能在原来基础上修建，以加固、加洗手间或重新布局、装修等。

条例还划分了3个区域：保护区、建设控制缓冲区和环境协调区。

     保护区内的历史建筑禁止拆除，进行房屋、设施整修和功能配置调整时，外观必须保持原状；
     建设控制缓冲区内不得建设风貌与古城功能、性质无直接关系的设施，确需改建、新建的建筑物，其性质、体量、高度、色彩及形式应当与相邻部位的风貌相一致；
     环境协调区内不得进行与古城环境不相协调的建设。
一般来说，丽江古城、白沙古镇、束河古镇的中心区域为保护区，往外一圈古城周边的新城区为建设控制缓冲区，再往外一圈，其实整个丽江城区都作为环境协调区了。

三、未经丽江古城保护管理机构批准，丽江古城内的建（构）筑物不得擅自修缮、改造。

这就不光是房屋了，还包括了街、巷、门等公共建筑。也就是说不管动的是自家的房子还是门边一个石块都要申请。

四、禁止安装太阳能、遮光篷、遮雨篷等影响丽江古城风貌的设施。

供热水只能用电热水器、燃气热水器或空气源热泵，详情可参考《如何设计供热水供暖方案－丽江客栈篇》。

五、丽江古城的电力、电信、有线电视和供排水等设施，用户不得随意接入。确需接入的应当经丽江古城保护管理机构及有关部门同意并按照要求组织施工。

接电是个大问题，由于电力供应紧张，现在丽江古城已经限制三相电的接入，电容每个经营户（包括客栈）只允许20安，增容也只能增到50安。

六、禁止在大研古城销售和燃放烟花爆竹。

注意，这里说的是大研古城，也就是不含白沙和束河，以下的大研古城也同此。

七、丽江古城内应当建设与厕所相应的化粪设施，粪便未经处理不得排入污水管道。

如果民居改建为客栈标间，要加洗手间，就得挖化粪池，工程浩大呢。

八、禁止放养家禽家畜和宠物：

如果任由狗只等在古城走动，而没有人牵着，很可能会被逮住处理掉，因为怕狗只咬伤人。

九、禁止设置宣传促销摊点、商业广告，发放促销传单；

十、禁止在丽江古城内使用高音喇叭或者高声招揽生意；

十一、大研古城内，除执行公务的环卫、公安、消防、邮政、救护等特种车辆外，其他机动车辆未经批准不得进入，自行车和人力三轮车等非机动车辆应当下车推行，不得随意停放。束河的中心区也禁止机动车进入，但自行车和三轮车可以骑行。白沙则完全不受限制。

十二、丽江市人民政府应当对丽江古城的经营活动进行指导和监督，适时发布鼓励或者禁止经营的项目目录，保持丽江古城的传统文化特色；重点发展具有当地民族特色的无污染、无公害的产业；合理安排丽江古城内商品经营市场布局。

2003年世界遗产组织来考察，提出古城里商业太多，而且有销售现代服装，与“古城”的称号不符。丽江政府马上宣布禁止在古城销售现代服装，一时间好多商户被迫撤出，包括很多卖户外用品的店。古城是个商业宝地，也是风险很大的市场，投资者要深入考察，慎重考虑。

十三、在丽江古城经营的店铺，其招牌、门面装修、店内设施、照明灯具和光色应当与古城风貌、氛围相协调。

具体来说就是招牌要用木制雕刻的，店内灯光禁止用日光灯，要用黄色射灯为好，装修以民族古典风格为主，禁止太现代化的风格。

丽江客栈投资心理：  在丽江开客栈的掌柜中，绝大多数由当初的驴友转化而来，也就是说很多人来丽江旅游后，住过丽江客栈后会产生拥有一家丽江客栈长期在丽江生活的愿望。这也许就是丽江的魅力，也是丽江客栈的魅力。  丽江客栈分布：  丽江客栈是丽江旅游最兴旺的产业，据保守估计整个丽江地区客栈总数达到两千多家，其中丽江大研古城就有一千多家。丽江客栈主要分布在丽江大研古城、束河古镇、泸沽湖，少量分布在白沙古镇、拉市海、虎跳峡等地区。  丽江客栈特点：  丽江客栈与其他古城镇的客栈的不同点，一是大多丽江客栈装潢在重视古色古香外还独具小资生活情调；二是丽江客栈特别强调家的感觉；三是因为丽江位于大香格里拉生态旅游中心的地理位置和比较成熟的旅游品牌，丽江客栈也就成为驴友的中转地和集散地，去乌镇、周庄等位于大城市附近的古镇，游客通常只逗留半天或一天，去婺源、宏村等古镇，游客通常也只过一夜，只有在丽江，游客通常会逗留3-7天，客栈包月住的也不少。也就是说驴友在丽江的过夜率非常高，这是与其他古镇客栈最大的不同点，在中国古镇网的首页上铺天盖地的丽江客栈广告就可以看出，丽江客栈的竞争程度与成熟程度远远超过其他古城镇的客栈。  丽江客栈投资门槛：  在丽江开客栈门槛较低，在丽江开一家客栈的投资成本大约平均10-30万元，如果你一次性拿不出这么多钱，还可以按年承包，承包费按客栈条件每年3-10万左右。在丽江开客栈经营也相对简单，有些人说开客栈是没什么技术含量的活，是个人都能开，的确，丽江客栈掌柜由社会各色人等组成，素质和能力参差不齐，从小让认识的在丽江开客栈的掌柜中，有退休老人、应届毕业生、当地农民等等。当然，这并不能说明在丽江开客栈真的是没有技术含量的活，客栈要经营好需要有好的硬件和软件，包括受客人喜欢的装修设计，活跃的宣传，特别是网络宣传，最重要的还是掌柜的素质、热情与良好的口碑。  丽江客栈投资之竞争力：  当你有在丽江开客栈的愿望后，首先你要考虑的是你能拿出的资金、你个人的竟争力、你的客栈定位这三者之间的性价比。

投入10万左右的客栈，以接待普通驴友为主，投入20万左右的客栈，以接待城市白领小资与一族为主，投资30万以上的客栈，以接待中产阶层与商务人士为主。客栈的灵魂是客栈的掌柜，那你个人的竞争力呢，包括你的室内设计能力、网络宣传技能、文字能力、服务意识、口才、人缘、摄影技能、音乐才华、是否资深驴友等等等等，这些都能成为你的客栈受欢迎的原因。比如丽江纳西净地客栈以超常的网络宣传取胜，因为掌柜是IT出身的；丽江阅古楼客栈则以硬件服务取胜，因为掌柜在日本生活过，日本人的服务意识深入他的骨髓，对硬件设施要求非常苛刻；有的客栈掌柜是学室内设计出身，装修出来的东西非常有个性；有的客栈掌柜本身就是摄影师，拍出来的东西吸引你；有的客栈掌柜非常有音乐才华，能自弹自唱与驴同乐。有的客栈掌柜驴龄非常资深，说起云南旅游攻略了如指掌娓娓道来。有的客栈掌柜学心理学出身，希望能抚慰你的心理创伤什么的。你有什么？

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